fitness summer 2017

Договор аренды недвижимости: на что обратить внимание

Любой бизнес, так или иначе, связан с потребностью в недвижимости — офисной, складской, производственной и т.д. Если финансовое состояние не позволяет приобрести собственные площади или их приобретение нецелесообразно, то площади надо арендовать.

При всем многообразии предложений выбрать что-то именно для себя, подходящее и соответствующее производственным задачам, не так-то просто. Но после того, как вы найдете «идеальное место», расслабляться не стоит. Можно оказаться перед пренеприятным сюрпризом — идеальная недвижимость будет проблемной с юридической точки зрения. И проблемы эти могут обернуться организационными сложностями в ведении бизнеса, работы с клиентами,

Договор аренды недвижимости: на что обратить внимание

Договор аренды недвижимости: на что обратить внимание

необходимостью переезда и т.д.

Проанализировав практику, мы выделили основные ошибки, которые допускают будущие арендаторы, и соответственно определили их последствия и способы предотвращения.

1. Проверка у арендодателя права на сдачу недвижимости в аренду. Это необходимо для определения того, вправе ли конкретное лицо сдавать в аренду указанное недвижимое имущество или нет.

Что стоит проверить:

— наличие права собственности на недвижимость у данного лица. Для этого следует попросить у арендодателя документы на недвижимость, а также взять в регистрирующем органе выписку из ЕГРП  (затребовать может любое лицо в регистрирующем органе по месту нахождения недвижимости, срок изготовления — до 3 дней, стоимость — до 200 руб.). Если предполагается заключить договор субаренды, наличие права собственности на недвижимость проверяется у собственника в том же порядке, дополнительно проверяется наличие договора аренды между собственником и арендатором и возможность сдавать имущество в субаренду без согласия собственника или истребуется от собственника согласие на сдачу недвижимости в субаренду.

Проверка полномочий лица, заключающего договор аренды, на заключение соответствующего договора

Проверка полномочий лица, заключающего договор аренды, на заключение соответствующего договора

— количество собственников недвижимости. В том случае, если собственников несколько и доли не выделены ими в натуре, необходимо, чтобы договор аренды подписали все собственники, и в договоре был бы определен порядок оплаты и порядок взаимодействия собственников по исполнению договора. В противном случае возможны претензии одного или нескольких собственников, которые заявят, что договор аренды подписан без их согласия, что повлечет признание договора незаключенным, сложности с доступом в помещения и т.п. проблемы.

— наличие арестов/ограничений, установленных в отношении недвижимости. Проверяется выпиской из ЕГРП, изучением общедоступной информации (сайты  судов, служб судебных приставов и т.п.).

2. Проверка полномочий лица, заключающего договор аренды, на заключение соответствующего договора.

Проверяемые вопросы:

— если договор подписывается единоличным исполнительным органом — проверяется его статус. Проверяется путем запроса выписки из ЕГРЮЛ, истребования протокола о назначении на должность, проверки норм устава (в т.ч. касающихся срока полномочий).

— если договор подписывается иным лицом — проверяется наличие доверенности и указанных в ней полномочий. Доверенность должна быть обязательно подписана единоличным исполнительным органом (т.е. его полномочия проверяются в любом случае). Текст доверенности должен быть однозначно истолкован как наличие у поверенного права на подписание договора аренды (субаренды). Любая неточность или сомнение лучше истолковать как

Проверка соответствия сведений, указанных в документах на недвижимое имущество, действительности

Проверка соответствия сведений, указанных в документах на недвижимое имущество, действительности

отсутствие полномочий на заключение договора. Доверенность обязательно должна содержать дату ее выдачи, а подпись директора заверена печатью организации. В противном случае доверенность является ничтожной, с последствиями в виде признания договора заключенным в интересах представителя, подписавшего его без полномочий, и невозможности исполнения договора.

3. Проверка соответствия сведений, указанных в документах на недвижимое имущество, действительности. Бывает, что потенциальному арендодателю показывают одно помещение, а в договоре указывают другое.

Проверяемые вопросы:

— соответствие сдаваемых в аренду помещений (указанных в договоре) помещениям, на которые представлены документы. То есть проверяется, действительно ли передается то недвижимое имущество, на которое предоставлены документы.

— соответствие сведений о помещениях, указанных в документах, реальному состоянию помещений (наличие перепланировок и т.п.). В случае, если фактически в помещениях имеются перепланировки, необходимо их описать в акте приема-передачи для предотвращения претензий собственника или арендодателя о произведении этих перепланировок самим арендатором (субарендатором).

Проверка наличия/отсутствия установленных собственником особых правил по совершению таких сделок – необходимость получать одобрение органов управления и т.п

Проверка наличия/отсутствия установленных собственником особых правил по совершению таких сделок – необходимость получать одобрение органов управления и т.п

4. Проверка наличия/отсутствия установленных собственником особых правил по совершению таких сделок – необходимость получать одобрение органов управления и т.п.

Проверяемые вопросы:

— наличие ограничений по совершаемым сделкам. Например, запрет для учреждений на распоряжение закрепленным за ним имуществом. Проверяется изучением законодательно установленных ограничений по совершению сделок для конкретной организационно-правовой формы.

— распространение на договоры аренды уставом ООО  правил о совершении крупных сделок. Для этого необходимо истребовать устав и проверить наличие соответствующих ограничений.

5. Проверка возникновения дополнительных обязательств, связанных с заключением договора аренды недвижимости. Такое часто бывает в отношении зданий, расположенных на территории заводов. Это может быть необходимость заключать договоры  на оказание услуг по пропускному и внутриобъектовому режиму,  на энергоснабжение, в т.ч. на электроснабжение, необходимость нести дополнительные затраты на содержание оборудования третьих лиц, необходимость содержать собственную службу по эксплуатации специфического оборудования, необходимость нести дополнительные затраты  на содержание внутриобъектовых дорог и т.д. Все это проверяется путем изучения места нахождения арендуемого объекта, путем изучения технических характеристик арендуемых площадей (например, собственная котельная для отопления повлечет необходимость содержать работников, имеющих допуск к работе с сосудами под давлением).

6. Проверка соответствия условий договора интересам арендатора (субарендатора в случае заключения договора субаренды). Проверяется путем изучения условий договора. Обычно арендодатели «грешат» неоправданным завышением пени за просрочку оплаты, неоправданным установлением возможностей по одностороннему расторжению договора, по проведению ремонта, в т.ч. капитального, занижению своей  ответственности и установлению чрезмерной ответственности арендатора, возложением на арендатора обязанностей по страхованию имущества, «депонированием» стоимости первого и последнего месяца аренды, уклонением от прописывания прав на земельный участок, попытками минимально указать на свои обязанности, переложив потом на арендатора кучу дополнительных затрат (уборка, охрана, проведение интернета и телефонии).

7. Проверка наличия прав на земельный участок и прав на парковку и т.п. Проверяется путем истребования документов, подтверждающих право собственности или аренды на земельный участок и последующего их изучения.

Все это может показаться слишком сложным. Для того, чтобы разобраться во всех нюансах, надо привлекать специалиста. Но практика показывает, что лучше привлечь специалиста на этом этапе, чем на этапе возникшего спора

Кроме того, следует исходить из нескольких условий:

— есть риски критичные (например, отсутствие у арендодателя прав на сдачу имущества в аренду) и не критичные (риски, которые могут дать о себе только в определенных ситуациях — например, смена одного из долевых собственников). Соответственно излишние действия по предотвращению рисков могут понудить арендодателя отказать в заключении договора. Следует соблюдать некий баланс между необходимостью заключить договор именно на желаемые площади и желанием максимально обезопасить себя,

— даже если проверить и устранить все риски, всегда остается возможность искусственного их создания (оформление нужных документов задним числом и т.п.),

После прочтения рисков может показаться, что договор аренды должен быть огромным, а времени на его заключение должно быть потрачено немало. В действительности все значительно проще.

После прочтения рисков может показаться, что договор аренды должен быть огромным, а времени на его заключение должно быть потрачено немало. В действительности все значительно проще.

— в случае появления разногласий между арендатором и арендодателем у арендодателя всегда есть много способов (можно сказать административного характера) надавить на арендатора (субарендатора): не допускать на территорию, прекращать снабжение энергоресурсами или существенно их ограничивать и т.п. Поэтому следует помнить, что как бы грамотно не был составлен договор, он не гарантирует на 100% от возникновения реальных конфликтов и необходимости решать все максимально мирным путем.

После прочтения рисков может показаться, что договор аренды должен быть огромным, а времени на его заключение должно быть потрачено немало. В действительности все значительно проще.

Нормальный рабочий договор аренды площадей под, скажем, размещение офиса и склада продукции, не требующей особого хранения, занимает около трех страницы, сдержит в большинстве своем императивные нормы, практически не вызывает возражений у сторон, изначально прост и понятен им. Договоры со специальными условиями, конечно, объемнее и сложнее.

Что касается излишних на первый взгляд оговорок, мелочей, так или иначе рассчитанных на возможные конфликты. Понятно, что при заключении договора ни арендатор, ни арендодатель не собирается судиться или конфликтовать. Но практика такова, что через какое-то время конфликты могут возникнуть. Поэтому лучше все же постараться обезопасить себя, грамотно прописав условия договора и потратив на их согласование лишний день.

Автор: Правовые консультации —  Павел Митрошин, Татьяна Белкина

(с) Izhpromo.ru, 2011, Ижевск

26 января 2011

no images were found

Последние новости

↓